LLEGA EL “PLAN B” A LA DACIÓN DE PAGO EN LAS HIPOTECAS.

Se llevan meses hablando de la necesidad de utilizar la modalidad de “dación en pago” para la cancelación de los préstamos hipotecarios en situación irregular. Acabo de leer un artículo en CINCO DÍAS, titulado “Llega el 'plan B' a la dación en pago: la hipoteca de 'alta calidad'”. (http://www.cincodias.com/articulo/economia/llega-plan-b-dacion-pago-hipoteca-alta-calidad/20111128cdscdieco_5/)

Donde resumiendo vienen a comentar, y siguiendo la experiencia de Canadá e Italia, que la solución está en el seguro del crédito ya que permite reducir el riesgo del banco y permite préstamos sin límite sobre el valor de tasación.

Se comenta que tanto la banca, promotores y expertos están de acuerdo en que la solución no está en que la deuda hipotecaria pueda saldarse con la entrega de la vivienda al banco. Recuerdan los entendidos que aplicar la dación en pago a partir de ahora podría tener un coste para el sistema financiero de unos 2.500 millones de euros, encarecería el crédito y reduciría drásticamente el importe que concederían las entidades en relación al valor de tasación del inmueble,

Asimismo, se indica en este artículo que la mayor parte de los expertos no son partidarios de poner límites a los porcentajes de financiación porque este estará en función del nivel de ingresos y solvencia de la persona que lo solicite.

Independientemente de planteamientos ideológicos y políticos, y teniendo en cuenta criterios estrictamente financieros y de riesgo, debo de decir que:

1.     Cunado yo entré en banca, en el departamento de riesgos, los excelentes profesionales con los que me encontré, me enseñaron dos cosas:

a.      El % máximo a financiar de una vivienda estaba en el 70 % y excepcionalmente en el 80 %. Si hablamos de locales los porcentajes eran inferiores (60 %).

b.      Nunca se financiaba el terreno. Este debía de ser pagado con recursos propios por parte del promotor individual o empresarial.

2.     Si estos criterios se hubiesen mantenido, estoy seguro que no estaríamos en la situación que nos encontramos. No se habría tenido la  enorme especulación de suelo.

3.     En cuanto a que la solución esté en el aseguramiento del crédito, ya que implicaría menos coste en capital y provisiones para la banca a cambio de un mayor coste para el titular de la operación, en torno al 0,75 % adicional. Tengo que matizar, que no lo veo, ya que las principales compañías de seguros son propiedad de las entidades financieras, de hecho sería obligatorio hacerse el seguro con la entidad, lo mismo que hay que hacerse otros seguros (hogar, vida, etc.), luego el riesgo lo siguen asumiendo igualmente. Con esta opción tendrán unos ingresos adicionales vía seguros.

Como podéis apreciar, esta solución no termina de convencerme. Lo que si propongo de cara la futuro, es que las entidades apliquen con más rigor los criterios de riesgo que conocen muy bien y que se saltan a la torera cuando lo creen conveniente. En cuanto a la dación de pago, considero que debería de llevarse a cabo, por parte de la magistratura, de forma selectiva. Atendiendo a criterios de solvencia, ingresos de los titulares y por supuesto antes de llegar a esta situación ofrecer a los clientes, como se está haciendo ahora, moratorias y renegociaciones de créditos siempre que sea posible.

Un saludo.